Superbonus 110%: il requisito della conformità urbanistica

Nel mio precedente articolo “Superbonus 110%: detrazione diretta, sconto in fattura o cessione del credito. Cosa conviene di più?” si era analizzata la convenienza tra le differenti tipologie di fruizione del Superbonus 110%, ovvero una detrazione di imposta maggiorata fino all’aliquota appunto del 110%.

In questo articolo, invece, vorrei porre l’attenzione su un requisito fondamentale senza il quale tutto il sistema “Superbonus 110%” viene meno: è la conformità urbanistica.

Altro requisito necessario su cui si è discusso molto, ed è ormai noto a tutti, è l’obbligo del miglioramento di 2 classi energetiche. Eppure, pur raggiungendo tale risultato, non sarà possibile usufruire delle detrazioni di imposta, dello sconto in fattura o della cessione del credito in caso di difformità urbanistica.

Vediamo, allora, precisamente, cosa sia la conformità urbanistica.

Cos’è la conformità urbanistica?

Spesso utilizzata erroneamente come sinonimo di conformità catastale, la conformità urbanistica attesta che lo stato di fatto dell’edificio oggetto della riqualificazione energetica corrisponde ai titoli abilitativi depositati nel Comune in cui il fabbricato è ubicato.

I titoli abilitativi sono dei documenti asseverati da un tecnico abilitato che contengono, oltre ai dati dell’immobile, i progetti di ristrutturazione intervenuti nel tempo. Tali progetti devono essere conformi alla normativa urbanistica e sismica vigente, pena il loro rigetto.

La conformità urbanistica, dunque, si ha quando i titoli abilitativi depositati in Comune rispecchiano il reale stato di fatto dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

Competente al rilascio o alla ricezione di un titolo abilitativo è lo sportello unico dell’edilizia che è un ufficio comunale il cui scopo è quello di verificare che le ristrutturazioni immobiliari siano rispettose della normativa urbanistica e sismica. In altre parole, il certificato di conformità urbanistica si ottiene solamente se lo stato legittimo dell’edificio (o unità immobiliare) è uguale allo stato di fatto dello stesso.

Chiarito ciò, è bene sapere che se vi sono delle difformità urbanistiche e, dunque, non vi è la conformità, non è possibile usufruire del Superbonus 110% se non dopo aver sanato la posizione.

Stesso discorso, per completezza di informazione, vale anche se è mancante la conformità catastale che è di pertinenza del Catasto.

Ma è sempre così? Cioè, in presenza di difformità è sempre preclusa la possibilità di ottenere il Superbonus 110%? In realtà, qualche eccezione c’è..


Superbonus 110% in presenza di difformità

Come regola generale, la conformità urbanistica, così come quella catastale, è requisito necessario per poter beneficiare delle detrazioni fiscali legate al Superbonus 110%.

Però, se le difformità sono minime, non si perderebbe comunque l’agevolazione.

Ciò che bisogna valutare è quando lo scostamento tra stato di fatto e i progetti depositati è minimo.

Il riferimento normativo da prendere in considerazione è l’art. 34 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), introdotto dalla Legge semplificazioni L. 120/2020, che recita al primo comma:
“Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro para-metro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.

Dunque, in base al dispositivo riportato, se la violazione è limitata al massimo al 2% si può comunque usufruire del Superbonus 110%. Sopra tale soglia, non è possibile.


Superbonus 110% e mancanza di titolo abilitativo

L’ottenimento o la presentazione di un titolo abilitativo non è sempre stato obbligatorio.

Solo con la Legge Fondamentale n. 1150 del 1942 è stato legiferato che era necessario il titolo abilitativo se l’intervento edilizio riguardava un edificio o unità abitativa che si trovava:
•    nei centri abitati
•    nelle zone di espansione del piano regolatore comunale, se esistente.

Solo successivamente, con la cosiddetta “Legge Ponte” (Legge n. 765 del 1967), si è introdotto sull’intero territorio nazionale l’obbligo di licenza edilizia a prescindere dalla presenza di piani urbanistici.

Dunque, tornando al tema oggetto dell’articolo, cosa accade se non esiste alcun titolo abilitativo poiché l’unità immobiliare oggetto della riqualificazione energetica è stato costruito ante 1967 e non ha subito nessuna successiva ristrutturazione?

Anche in questo caso viene in aiuto il Testo Unico dell’Edilizia e precisamente l’art. 9-bis che, al comma 1-bis introdotto sempre con il Decreto semplificazioni, recita: “…Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

In sostanza, lo stato di fatto dimostrato con documenti di diversa natura (fotografie, planimetrie, atti pubblici, ecc…) diventa anche stato legittimo, comportando l’ottenimento della conformità urbanistica.

Il mio studio si offre disponibile ad offrire maggiori informazioni in merito all’ottenimento del Superbonus 110% e a verificare la presenza di conformità urbanistiche e catastali necessarie per beneficiare dell’agevolazione.